La réponse courte : dans une ville soumise à l'encadrement, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé à 20 % au-dessus du loyer de référence de la zone. Le dispositif s'applique aujourd'hui à Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille et sa métropole, Montpellier, Bordeaux, aux territoires de Plaine Commune et d'Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, à 24 communes du Pays basque et à Grenoble Alpes Métropole. C'est une expérimentation, prolongée par la loi jusqu'au 25 novembre 2026 : sa suite après cette date n'est pas encore fixée.
Comment fonctionne le plafond
Dans une zone encadrée, chaque secteur dispose d'un loyer de référence au m², publié par la préfecture ou l'observatoire local des loyers, selon le type de logement, le nombre de pièces et l'époque de construction. Le loyer fixé dans le bail ne peut pas dépasser ce loyer de référence majoré de 20 %. Un complément de loyer reste possible, mais seulement pour une caractéristique exceptionnelle et objective du logement (vue, terrasse, éléments de confort rares dans le secteur), jamais pour justifier un dépassement général.
Un locataire qui constate un dépassement peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour obtenir la baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu.
Où le dispositif s'applique, et depuis quand
La liste évolue : une intercommunalité en zone tendue peut demander à expérimenter le dispositif, sous réserve d'accord préfectoral. Pour une adresse précise, la vérification définitive se fait sur le site de la préfecture ou de l'observatoire local des loyers concerné.
Ce que ça change pour un propriétaire bailleur
Dans une zone encadrée, le loyer se fixe en deux temps : d'abord vérifier le loyer de référence majoré de votre secteur, puis vous assurer que le loyer proposé ne le dépasse pas, sauf complément de loyer justifié. Un loyer excessif expose à une action en baisse du locataire, avec effet rétroactif sur le trop-perçu. Notre calculateur de loyer optimal signale l'encadrement pour l'ensemble de ces zones, y compris le Pays basque et les communes de Grenoble Alpes Métropole entièrement couvertes. Exception à connaître : à Grenoble et dans sept communes voisines, l'encadrement ne s'applique qu'à certains secteurs (IRIS) de la commune, une précision à l'adresse que seul le simulateur officiel de la métropole peut donner.
Questions fréquentes
Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers en 2026 ?
Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille et sa métropole, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune et Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, 24 communes du Pays basque, et Grenoble Alpes Métropole depuis janvier 2025.
Quel est le plafond du loyer dans une zone encadrée ?
Le loyer de référence majoré de la zone, soit le loyer de référence publié par la préfecture plus 20 %. Un dépassement n'est possible que via un complément de loyer justifié par une caractéristique exceptionnelle du logement.
Que risque un propriétaire qui dépasse le plafond ?
Le locataire peut saisir la commission de conciliation puis le juge pour obtenir la baisse du loyer au niveau autorisé et le remboursement du trop-perçu depuis la signature du bail.
L'encadrement des loyers va-t-il continuer après 2026 ?
L'expérimentation actuelle, prolongée par la loi 3DS, court jusqu'au 25 novembre 2026. Sa poursuite au-delà de cette date dépend d'une nouvelle décision législative, non arrêtée à ce jour.