Avoir un crédit immobilier en cours ne bloque en rien la vente d'un bien : c'est même la situation la plus fréquente. Le remboursement du prêt restant est géré directement par le notaire au moment de la vente, sans démarche complexe de votre part. Voici ce qui se passe concrètement, et les frais auxquels s'attendre.
Le mécanisme : le notaire solde le prêt avant de vous reverser le solde
Le jour de la signature de l'acte authentique, le notaire reçoit le prix de vente de l'acheteur. Avant de vous reverser quoi que ce soit, il rembourse directement votre banque du capital restant dû sur votre prêt, sur présentation d'un décompte de solde demandé en amont à l'établissement prêteur. Vous ne touchez que la différence entre le prix de vente et ce capital restant dû (frais annexes déduits).
L'indemnité de remboursement anticipé (IRA)
Rembourser un prêt avant son terme déclenche en général une indemnité, encadrée par le code de la consommation : elle ne peut dépasser le plus faible des deux montants entre six mois d'intérêts au taux du prêt, et 3 % du capital restant dû. Certains contrats prévoient une exonération totale de cette indemnité en cas de vente liée à un changement de situation (mutation professionnelle, décès, invalidité) : vérifiez les conditions particulières de votre offre de prêt avant de vous inquiéter du montant.
La mainlevée d'hypothèque : pas systématique
Si votre prêt est garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers (PPD), il faut en plus faire lever cette garantie auprès du service de publicité foncière, une démarche appelée mainlevée, dont le coût tourne généralement autour de 0,3 à 0,8 % du montant initial emprunté. En revanche, si votre prêt est garanti par une caution (Crédit Logement ou un organisme équivalent, le mode de garantie le plus répandu aujourd'hui), aucune mainlevée n'est nécessaire : c'est l'un des avantages de ce type de garantie, de plus en plus utilisé précisément pour éviter ces frais.
Que se passe-t-il si le prix de vente ne couvre pas le capital restant dû ?
C'est une situation plus fréquente qu'on ne le pense, notamment après un achat récent ou dans un marché qui a baissé localement. Le vendeur doit alors apporter la différence de sa poche au moment de la vente pour permettre au notaire de solder intégralement le prêt : sans ce complément, la vente ne peut pas être finalisée, car le bien ne peut pas changer de propriétaire tant qu'il reste grevé d'une garantie bancaire. Anticiper ce calcul avant de mettre le bien en vente évite une mauvaise surprise en fin de parcours.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un bien immobilier avant d'avoir fini de le rembourser ?
Oui, c'est même le cas le plus courant. Le notaire solde directement le capital restant dû à la banque à partir du prix de vente au moment de la signature de l'acte authentique, sans démarche complexe pour le vendeur.
Combien coûte le remboursement anticipé d'un crédit immobilier lors d'une vente ?
L'indemnité de remboursement anticipé est plafonnée au plus faible entre six mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû, sauf exonération prévue par votre contrat en cas de mutation professionnelle, décès ou invalidité. S'ajoute, seulement si votre prêt est garanti par une hypothèque, le coût d'une mainlevée (environ 0,3 à 0,8 % du montant initial emprunté).
Que faire si le prix de vente ne suffit pas à rembourser le prêt restant ?
Il faut apporter la différence de votre poche au moment de la signature, faute de quoi la vente ne peut pas être finalisée : le bien ne peut pas changer de propriétaire tant que la garantie bancaire n'est pas intégralement levée.