La réponse courte : multipliez votre prix de revient par la rentabilité brute visée, vous obtenez le loyer annuel nécessaire. Pour 6 % brut sur un bien qui vous revient à 200 000 euros (prix payé, frais de notaire et travaux compris), il faut 12 000 euros de loyer par an, soit 1 000 euros par mois. Pour 5 %, 833 euros par mois ; pour 8 %, 1 333 euros. Reste ensuite à vérifier que ce loyer existe réellement dans la commune, ce que le calcul seul ne dit pas.
La question de la rentabilité se pose presque toujours dans un sens : j'ai un loyer et un prix, quel rendement cela donne-t-il ? Un investisseur avisé raisonne souvent à l'envers. Il fixe d'abord la rentabilité qu'il veut atteindre, puis il en déduit le loyer que le bien devra rapporter. Et surtout, il vérifie que ce loyer est réaliste sur le marché local. Voici comment mener ce calcul inversé, avec des exemples tirés des ventes réelles.
La formule inversée : du rendement visé au loyer
Le point de départ n'est pas le prix d'achat seul, mais le prix de revient : le prix payé, plus les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), plus les éventuels travaux. C'est la somme réellement engagée, et c'est sur elle que se mesure une rentabilité honnête.
La relation est simple :
Loyer annuel nécessaire = prix de revient × rentabilité brute visée.
Le loyer mensuel s'obtient en divisant par douze. Changez la rentabilité visée, le loyer nécessaire change dans la même proportion.
Le tableau de repère pour 200 000 euros de prix de revient
| Rentabilité brute visée | Loyer annuel nécessaire | Loyer mensuel |
|---|---|---|
| 4 % | 8 000 € | 667 € |
| 5 % | 10 000 € | 833 € |
| 6 % | 12 000 € | 1 000 € |
| 7 % | 14 000 € | 1 167 € |
| 8 % | 16 000 € | 1 333 € |
| 10 % | 20 000 € | 1 667 € |
Le principe se transpose à n'importe quel prix : il suffit d'appliquer le pourcentage visé au prix de revient. Ce tableau donne l'ordre de grandeur, pas une vérité de marché.
Trois exemples sur des prix réellement constatés
Les prix ci-dessous sont les médianes des ventes enregistrées par les notaires (base DVF) entre janvier 2023 et décembre 2025, telles qu'elles figurent sur nos pages de prix par commune. Le prix de revient inclut 8 % de frais et aucun travaux.
| Commune | Appartement médian | Prix de revient | Loyer pour 5 % brut | Loyer pour 6 % brut |
|---|---|---|---|---|
| Nantes | 3 530 €/m² × 61 m² ≈ 215 000 € | ≈ 232 000 € | ≈ 967 € par mois | ≈ 1 160 € par mois |
| Bordeaux | 4 300 €/m² × 62 m² ≈ 267 000 € | ≈ 288 000 € | ≈ 1 200 € par mois | ≈ 1 440 € par mois |
| Saint-Nazaire | 2 900 €/m² × 70 m² ≈ 203 000 € | ≈ 219 000 € | ≈ 913 € par mois | ≈ 1 096 € par mois |
Les surfaces retenues sont les surfaces médianes vendues dans chaque commune. La lecture est immédiate : viser 6 % brut à Bordeaux suppose un loyer de 1 440 euros pour 62 m², ce qui est rarement atteint ; à Saint-Nazaire, 5 % supposent 913 euros pour 70 m², un niveau plus proche des loyers pratiqués. C'est exactement ce que le calcul inversé sert à révéler.
Brut, net ou net-net : de quelle rentabilité parle-t-on ?
Le calcul ci-dessus porte sur la rentabilité brute, la plus rapide à manier. Mais viser 6 % brut ne veut pas dire toucher 6 % dans la poche. Les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance, la gestion et la fiscalité rognent le rendement réel. Pour viser une rentabilité nette, il faut donc un loyer plus élevé que ne le donne la formule brute, afin d'absorber ces prélèvements.
Autrement dit, la rentabilité visée doit être définie avant de calculer le loyer, et le même mot doit désigner la même chose du début à la fin. La distinction entre brut, net et net-net est détaillée dans Méthodes pour bien calculer la rentabilité locative.
Le test de réalité : ce loyer est-il atteignable ?
C'est l'étape que le calcul seul ne donne pas. Une fois le loyer nécessaire connu, la vraie question devient : le marché local accepte-t-il ce loyer pour ce type de bien ? Si le loyer nécessaire dépasse nettement les loyers réellement pratiqués dans le secteur, la conclusion n'est pas qu'il faut louer plus cher : c'est que le prix d'achat est trop élevé pour la rentabilité visée.
Ce test renverse la perspective. Plutôt que d'ajuster le loyer à ses attentes, on ajuste son offre d'achat pour que la rentabilité visée devienne atteignable au loyer du marché. Comparer le loyer nécessaire aux loyers du secteur, et le prix demandé aux ventes réelles, remet les pieds sur terre. La carte des prix au m² et les pages de prix par commune, bâties sur les ventes DVF, situent le prix d'achat par rapport à la réalité locale ; le calculateur de loyer fait le calcul inversé pour votre bien.
Ce que le loyer visé ne dit pas encore
Un loyer cible atteint sur le papier ne garantit pas le rendement espéré. Trois facteurs l'entament :
- La vacance locative. Un logement vide un mois par an, c'est un douzième du loyer annuel en moins.
- Les impayés et la gestion. Ils réduisent le loyer effectivement encaissé.
- La fiscalité. Selon le régime choisi, l'imposition des loyers pèse plus ou moins lourd sur le rendement final.
Un loyer nécessaire calculé au plus juste, sans marge pour ces aléas, laisse peu de place à l'imprévu. Mieux vaut viser un peu au-dessus, ou choisir un prix d'achat qui laisse du jeu.
Questions fréquentes
Quel loyer faut-il pour atteindre une rentabilité donnée ?
Multipliez le prix de revient (prix payé, frais de notaire et travaux inclus) par la rentabilité brute visée : vous obtenez le loyer annuel nécessaire. Divisé par douze, il donne le loyer mensuel. Viser 6 % sur un bien à 200 000 euros suppose ainsi 1 000 euros par mois, viser 5 % suppose 833 euros.
Quel loyer pour 5 % de rentabilité sur un appartement à Nantes ?
Un appartement médian à Nantes (61 m² à 3 530 €/m², ventes 2023 à 2025) coûte environ 215 000 euros, soit 232 000 euros de prix de revient avec 8 % de frais. À 5 % brut, il faut environ 11 600 euros de loyer par an, soit 967 euros par mois.
Faut-il partir du prix d'achat ou du prix de revient ?
Du prix de revient. Le prix d'achat seul ignore les frais de notaire et les travaux, qui font partie de la somme engagée. Calculer la rentabilité sur le seul prix affiché la surestime.
Quelle rentabilité locative viser ?
Cela dépend du bien, du secteur et du risque accepté. Un rendement plus élevé accompagne souvent un marché moins tendu ou un bien plus exigeant en gestion. L'important est de comparer la rentabilité visée à ce que le marché rend réellement possible, loyers pratiqués à l'appui.
Le loyer nécessaire est-il toujours atteignable ?
Non. Si le loyer que suppose la rentabilité visée dépasse les loyers du secteur, le prix d'achat est trop élevé pour cet objectif. La variable d'ajustement est alors le prix proposé, pas le loyer.