D'où viennent nos chiffres
Chez VendsMonBien, un prix au m² n'est jamais une estimation « au feeling ». Il vient des ventes réelles, celles que l'administration fiscale publie en open data. Voici exactement comment on les traite — et où on s'arrête.
Une seule source : les ventes réelles
Toutes nos données viennent de DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publié par la DGFiP — l'administration fiscale. Chaque vente de bien en France y figure : prix, surface, type, date, adresse. Nous en avons importé 2 849 775 sur 2023-2025.
Pas de données achetées, pas de modèle opaque, pas de « barème maison » : de la donnée publique, vérifiable par tout le monde.
La médiane, pas la moyenne
Pour chaque commune, on calcule le prix au m² médian : la valeur qui coupe le marché en deux. Contrairement à la moyenne, elle n'est pas tirée vers le haut par quelques ventes d'exception.
- MédianeRobuste aux valeurs extrêmes, elle reflète le marché courant.
- Maison ≠ appartementDeux marchés distincts, deux prix au m² calculés séparément.
- Une fourchetteDu 1er au 3e quartile, plutôt qu'un chiffre unique trompeur.
On ne publie que si on a assez de ventes
Une médiane n'a de sens que sur un volume suffisant. Notre règle est simple et stricte :
Pour une commune où il ne s'est presque rien vendu, on préfère ne rien afficher plutôt qu'un chiffre inventé. C'est aussi pour ça que, sur une estimation atypique, vous verrez parfois « à affiner » : mieux vaut l'honnêteté qu'un faux précis.
Un piège que nous avons corrigé
DVF a un défaut subtil. Le prix d'une mutation couvre parfois plusieurs lots — un appartement avec sa cave et un parking, voire un immeuble entier. Diviser ce prix par la surface d'un seul lot gonfle artificiellement le prix au m². Nous écartons ces mutations multi-lots (près d'un tiers des lignes) pour ne garder que des ventes comparables.
Ce que nos chiffres ne disent pas
La transparence, c'est aussi montrer les angles morts :
- L'Alsace et la Moselle ne sont pas couvertes. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle ont leur propre livre foncier, absent de DVF — nous n'y publions pas de prix.
- Quelques mois de décalage. Une vente met du temps à être publiée : nos données décrivent le marché récent, pas la semaine dernière.
- Un prix médian décrit un marché, pas votre bien. État, étage, exposition, travaux : l'estimation reste un point de départ, à affiner sur le terrain.
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Une estimation fondée sur les ventes réelles de votre secteur, en une minute.