Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être mis en location. Ce n'est que la première étape d'un calendrier qui s'étend jusqu'en 2034 et qui concernera progressivement des millions de logements. Propriétaires bailleurs, voici tout ce qu'il faut savoir pour anticiper ces échéances et éviter de vous retrouver dans l'illégalité.
2025 : les logements classés G sont désormais interdits à la location
C'est désormais une réalité. Depuis le 1er janvier 2025, les logements affichant une étiquette G sur leur DPE sont considérés comme indécents au sens de la loi. Concrètement, cela signifie qu'il est interdit de signer un nouveau bail pour ces logements, de renouveler un bail existant ou de le reconduire tacitement.
Cette interdiction concerne environ 600 000 logements en France métropolitaine. Elle fait suite à une première restriction entrée en vigueur le 1er janvier 2023, qui visait les « super-passoires thermiques » classées G+ — c'est-à-dire les logements dont la consommation dépasse 450 kWh par mètre carré et par an. Cette catégorie représentait alors quelque 168 000 biens.
Si vous êtes actuellement propriétaire d'un logement classé G avec un locataire en place, le bail en cours reste valable jusqu'à son terme. En revanche, au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite, vous ne pourrez pas maintenir la location sans avoir préalablement réalisé des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe F.
Le calendrier des interdictions jusqu'en 2034
La loi Climat et Résilience, votée en août 2021, a instauré un calendrier progressif d'éradication des passoires thermiques du parc locatif français. Après les logements G en 2025, ce sera au tour des logements classés F d'être interdits à la location à compter du 1er janvier 2028. Environ un million de biens supplémentaires seront alors concernés.
L'échéance suivante est fixée au 1er janvier 2034, date à laquelle les logements classés E rejoindront la liste des biens considérés comme indécents. À ce stade, tous les logements devront afficher au minimum une étiquette D pour pouvoir être loués. Si cette échéance semble encore lointaine, elle concerne un volume considérable de biens qu'il faudra rénover.
Pour les territoires d'outre-mer, le calendrier est légèrement décalé. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, l'interdiction des logements G n'entrera en vigueur qu'au 1er janvier 2028, suivie des logements F au 1er janvier 2031. Les spécificités climatiques de ces régions justifient cet aménagement.
Le gel des loyers pour les passoires thermiques
En attendant l'interdiction totale de location, les propriétaires de passoires thermiques subissent déjà une contrainte importante : le gel des loyers. Depuis août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, que ce soit lors du renouvellement du bail, de la remise en location avec un nouveau locataire, ou même au titre de la révision annuelle indexée sur l'indice de référence des loyers.
Cette mesure vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Seule l'amélioration du DPE permettant d'atteindre au minimum la classe E autorise à nouveau les augmentations de loyer. Un nouveau diagnostic doit alors être réalisé pour attester de cette amélioration et lever définitivement le gel.
Les assouplissements pour les copropriétés et les petites surfaces
Face aux difficultés rencontrées par certains propriétaires, notamment en copropriété, des aménagements ont été prévus. Une proposition de loi adoptée par le Sénat en 2025 prévoit que les appartements situés dans des copropriétés ayant engagé un projet de rénovation énergétique puissent bénéficier d'un délai supplémentaire de deux ans. Cette dérogation est accordée dès le vote des travaux en assemblée générale, le temps de leur réalisation.
Par ailleurs, les petites surfaces ont bénéficié d'une réforme importante entrée en vigueur le 1er juillet 2024. La méthode de calcul du DPE pénalisait injustement les logements de moins de 40 mètres carrés, car la part de l'eau chaude sanitaire pesait de manière disproportionnée dans le bilan énergétique. Les nouveaux seuils corrigent ce biais, permettant à environ 140 000 logements de sortir de la catégorie des passoires thermiques sans travaux.
Si vous possédez un studio ou un petit appartement, vous pouvez vérifier gratuitement si votre DPE a été reclassé en vous rendant sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Il suffit d'entrer le numéro de votre diagnostic pour télécharger une attestation reflétant les nouveaux seuils, sans avoir à faire réaliser un nouveau DPE.
Les risques encourus en cas de non-respect
Que se passe-t-il si vous louez malgré tout un logement interdit ? Le locataire est en droit de saisir le juge pour faire constater l'indécence du logement. Le tribunal peut alors vous imposer la réalisation de travaux de mise en conformité, réduire le montant du loyer proportionnellement au préjudice subi, voire suspendre le paiement du loyer jusqu'à l'exécution des travaux.
En cas de location d'un logement dont le DPE ne respecte pas les seuils en vigueur, le propriétaire s'expose également à des amendes administratives. Les montants peuvent atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Sans compter les éventuelles poursuites si le DPE s'avère erroné ou frauduleux, avec des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à 300 000 euros d'amende.
Comment améliorer le DPE de son logement
Pour sortir de la catégorie des passoires thermiques, plusieurs types de travaux peuvent être envisagés. L'isolation reste le levier le plus efficace : combles, murs, planchers bas et fenêtres constituent les principales sources de déperdition thermique. Le remplacement d'un système de chauffage vétuste par une solution plus performante — pompe à chaleur, chaudière à condensation — peut également faire gagner une ou deux classes.
Pour financer ces travaux, plusieurs aides existent. MaPrimeRénov' permet de bénéficier de subventions pouvant couvrir une part importante du coût des rénovations, notamment pour les ménages aux revenus modestes. L'éco-prêt à taux zéro offre un financement complémentaire sans intérêts. Les certificats d'économie d'énergie (CEE), distribués par les fournisseurs d'énergie, viennent compléter le dispositif.
Avant d'engager des travaux, il peut être judicieux de réaliser un DPE projeté. Ce document, moins coûteux qu'un diagnostic classique, permet de simuler l'impact des travaux envisagés sur la classe énergétique du logement. Vous saurez ainsi précisément quels investissements réaliser pour atteindre le niveau de performance souhaité.
Anticiper pour ne pas subir
Le calendrier des interdictions de location est désormais bien établi. Si vous êtes propriétaire d'un logement classé F, vous disposez encore de trois ans pour réaliser les travaux nécessaires avant l'échéance de 2028. Pour les logements E, le délai est plus long mais le volume de biens concernés est tel que mieux vaut s'y prendre tôt.
La rénovation énergétique représente certes un investissement, mais elle valorise votre patrimoine, réduit la vacance locative et sécurise vos revenus sur le long terme. Sans compter l'argument écologique : en améliorant la performance de votre logement, vous contribuez à réduire les émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel, responsable d'une part significative du bilan carbone français.